Henlæggelser - sådan passer vi på boligerne
Det er nødvendigt at spare op til vedligeholdelse, så fremtidige generationer også kan flytte ind i gode boliger.
Hvad er henlæggelser egentligt?
'At henlægge' er blot nogle andre ord for 'at spare op'. Men hvor indholdet i sparegrisen derhjemme måske skal gå til en ny cykel eller tilskud til en ferie, er det nogle lidt andre (og større) ting, man skal spare op til i en almen boligafdeling.
Et tag holder nemlig ikke evigt, døre og vinduer har også en begrænset levetid, og facader skal også renoveres eller skiftes på et tidspunkt. Det er sådanne store vedligeholdelser, der bliver betalt med de opsparede penge - penge som alle beboere i en boligafdeling bidrager til via huslejen.
FILM: Derfor er henlæggelser en god idé
Men hvorfor skal alle bidrage?
Formålet med spare op til den vedligeholdelse er, at 3B’s boliger skal være og forblive attraktive for fremtidige beboere. Når vi bevarer værdien af 3B’s bygninger, og samtidig sørger for, at boligerne er gode og sunde at bo i, så sikrer vi, at 3B stadig kan tilbyde rammer for det gode liv - både inde i husene men også mellem husene.
En af grundpillerne for den almene sektor er solidaritet. Et af principperne ved henlæggelser er derfor, at alle beboere skal være med til at spare op. Også selvom man flytter ind i en helt ny boligafdeling, hvor taget først skal skiftes om mange år. På den måde sparer man op til det nye tag, imens man bor under det gamle. Det samme gælder vinduer, vandrør og alle andre bygningsdele.
3B fik for nogle år siden en henlæggelsespolitik. Den beskriver, hvordan der skal spares op til fremtidige renoveringer. Du kan finde 3B's henlæggelsespolitik her.
Ofte Stillede Spørgsmål om henlæggelser
Hvorfor skal man henlægge (spare op)?
For at have penge til at holde bygningerne ved lige og sikre, at de er lige så gode at bo i for de fremtidige beboere, som for de nuværende.
Det er billigere at vedligeholde en bygning løbende, end at totalrenovere den, når det ikke kan udsættes yderligere. Det er ligesom med klimakrisen. Det er dyrt at gøre noget ved det løbende, men det bliver kun dyrere af at lade stå til.
Landsbyggefonden varslede i begyndelsen af 2020'erne, at den vil støtte meget få eller ingen fysiske helhedsplaner (store renoveringer) i fremtiden. Der er altså ingen hjælp at hente i Landsbyggefonden.
Store henlæggelser betyder samtidig, at boligafdelingen ikke skal låne så mange penge med høje renter, når der skal renoveres og vedligeholdes. Det er godt, for de høje renter påvirker også huslejen.
Hvorfor skal vi henlægge til dem, der kommer efter os?
Udover at almene boliger bygger et princip om solidaritet, så gælder der også et samtidighedsprincip, når det kommer til henlæggelser i almene boliger.
Samtidighedsprincip betyder, at alle beboere skal være med til at betale for det løbende slid på f.eks. taget. Ellers skal de beboere, der tilfældigvis bor i boligafdelingen, når taget skal skiftes, betale det hele.
Og ligesom tidligere beboere passede på murstenene og sikrede dig og dine et
godt sted at bo, skal vi også sørge for, at vores fremtidige beboere har gode
og sunde boliger.
Hvad siger loven om henlæggelser?
Henlæggelser til almene boligafdelingers drifts- og vedligeholdelsesopgaver er beskrevet i Lov om almene boliger §68 og Bekendtgørelse om drift af almene boliger (Driftsbekendtgørelsen) kapitel 14, § 63 stk. 1-4.
Her kan man læse, at boligorganisationernes boligafdelinger årligt skal henlægge passende beløb til:
- Fornyelse af tekniske installationer.
- Hovedistandsættelse af boligafdelingernes ejendomme.
I loven står der også, at henlæggelsernes størrelse fastsættes på baggrund af en vedligeholdelses- og fornyelsesplan (OBS! mange kalder den også for 'langtidsplanen'). Planen skal omfatte de kommende 30 år (som minimum), og henlæggelserne fastsættes efter en vurdering af bygningsdeles og installationers anskaffelsespris på tidspunktet for genanskaffelsen.
Hvornår sparer man nok op?
Driftschefen lægger en 30-årig langtidsplan for boligafdelingen i samarbejde med servicelederen, driftslederassistenten og afdelingsbestyrelsen. Det er vigtigt, at langtidsplanen er ajourført med alle bygningsdele og især de store og dyre bygningsdele.
Langtidsplanen skal vise, hvilke vedligeholdelsesarbejder der bliver aktuelle - og ikke mindst hvornår - i løbet af de kommende 30 år. På baggrund af langtidsplanen beregner driftchefen, hvor store de årlige henlæggelser skal være, for at planen kan holdes.
Hvor kommer inputs til langtidsplanen fra?
Driftschefen skal udarbejde langtidsplanen for netop jeres boligafdeling, men hun/han får input fra flere kilder til at skabe langtidsplanen:
- Ejendomsdriften – driftslederassistent, serviceleder, driftschef
- Afdelingsbestyrelsens idéer og ønsker
- Beboere, der indmelder behov for service m.v. til servicecentret
- Serviceaftaler på faste vedligeholdelsesydelser
- Rådgivere ifm. byggesager og undersøgelser
- Tilstandsrapporter (ekstern rådgiver)
- Bygningseftersyn (Driftssupport i KAB)
- Landsbyggefondens gennemgang af boligafdelingen hvert 5 år
Hvorfor skal henlæggelserne være ens hvert år?
Når henlæggelserne er kommet op på rette niveau i forhold til langtidsplanen, er det vigtigt at skabe en jævn fordeling af udgifterne over årene. Derfor skal henlæggelserne efterfølgende gerne kun stige i takt med samfundsøkonomien (inflationen).
På den måde kommer der ikke store udsving i huslejen. Huslejen skal nemlig helst udvikle sig jævnt og gradvis. Det er også derfor, at langtidsplanen skal gælde for mindst 30 år ud i fremtiden.